Nueva Ley de Vivienda para 2012

Extraemos de la web del IGVS la información «promocional» de lo que se espera que sea la nueva Ley de Vivienda prevista para 2012, que seguramente será aplicable a las nuevas Fases y Etapas de desarrollo pendientes en nuestro barrio:

A norma, que será aprobada pola Xunta a finais do presente ano, recolle as demandas da sociedade a que vai dirixida, actualizando o texto de 2008.
A nova Lei de Vivenda facilitará as condicións de acceso á mesma e garantirá os dereitos dos consumidores, ao tempo que establecerá medidas de dinamización do sector.

– Crearase un Rexistro de Promotores, a través do cal os adquirentes poderán acceder á unha ampla información sobre o promotor da súa vivenda
– O anteproxecto de lei establece novas modalidades de vivenda de promoción pública para facilitar e garantir o acceso á vivenda en maior volume e en menor custo para o cidadán
– Regúlase a posibilidade de establecer contratos de copropiedade para vivendas de promoción pública, co obxectivo de incrementar as posibilidades de acceso á vivenda dos sectores con maiores dificultades
– Aprazaranse os pagos da VPP cando se dean unhas circunstancias económicas que poñan en dificultade facer fronte a esta obriga (enfermidade, situación por desemprego…), evitando situacións de desafiuzamento
– Os inquilinos que inclúan na súa declaración do IRPF a desgravación por alugueiro non estarán obrigados a acreditar o depósito da fianza do alugueiro, xa que lle corresponde ao arrendador da vivenda
– Poderanse expropiar elementos privativos ou comúns dun edificio cando sexa necesaria a execución de obras ou implantación de instalacións para garantir a accesibilidade e a supresión de barreiras
– A Lei de Vivenda establecerá mecanismos para axustar o tipo de vivenda protexida que se constrúa no solo de reserva ao tipo efectivo de vivendas que se demande en cada concello, segundo os datos do Rexistro de Demandantes

Santiago, 04 de xullo de 2011.- O anteproxecto da nova Lei de Vivenda será presentado nos vindeiros días aos sectores implicados no sector, como a FEGAMP, os promotores, os construtores, os arquitectos e aparelladores, co obxectivo de recoller as achegas da sociedade á que van dirixidas as medidas. A Xunta ten previsto aprobar a Lei a finais do presente ano e, logo da tramitación parlamentaria correspondente, agárdase que entre en vigor na primeira metade de 2012. Así o anunciou esta mañá o conselleiro de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas, Agustín Hernández, nunha rolda de prensa na que explicou o contido deste texto legal que ven a substituír á Lei de 2008.

Protección do consumidor
A protección dos dereitos dos consumidores constitúe unha parte fundamental do contido da Lei de Vivenda na que se está a traballar, co obxectivo de que o adquirente ou usuario dunha vivenda coñeza claramente os seus dereitos, as características do ben que adquire ou arrenda, e as posibilidades de actuación ante calquera cuestión que infrinxa os seus dereitos como consumidor.

En tal sentido delimítase, dende unha perspectiva cronolóxica no proceso de construción e entrega dunha vivenda, un triplo nivel de protección, diferenciando a fase precontractual, a de proxecto e construción, e a da vivenda rematada.

Con tal fin, regúlase a publicidade e a información na oferta de vivendas, así como a documentación a entregar polos promotores na venda de vivendas, tanto en construción como rematadas e a obrigación de que a construción responda ao proxecto.

Neste senso, regúlase a cantidade máxima a pagar como reserva de vivenda, que se fixa no un por cento do seu prezo; prohíbese impoñer ao comprador de vivenda os gastos de escritura de obra nova, división horizontal e cancelación de cargas; e impídese que se poida condicionar a venda dunha vivenda protexida coa imposición da adquisición de bens que non están vinculados á mesma na cualificación, como segundas prazas de garaxe ou participacións en locais comerciais.

Outra das novidades da futura Lei de Vivenda será a creación dun Rexistro de Promotores de Galicia, con carácter informativo e como medida de fomento da transparencia no sector da vivenda. A inscrición será necesaria para todos os promotores que queiran desenvolver a súa actividade en Galicia, pero o Rexistro será meramente informativo e recollerá os datos básicos sobre a personalidade e solvencia do promotor, as obras executadas, posibles sancións administrativas, sentencias xudiciais, etc.

Fianzas
En relación coas fianzas, introdúcese outra novidade, xa que se na lei anterior soamente se regulaba o depósito de fianzas de vivendas, no novo texto tamén se introduce as dos locais e outros predios urbanos.

É dicir, a nova lei regulará o depósito de fianzas en arrendamentos de industrias ou negocios que impliquen aluguer de locais (traspasos). Con esta medida foméntase o depósito de fianzas establecendo obrigas a entidade de intermediación inmobiliaria e posibilitando convenios cos colexios profesionais.

Desgravación de alugueiro
A nova Lei de Vivenda introducirá unha modificación na Lei 7/2002 de medidas fiscais e réxime administrativo pola que os inquilinos que inclúan na súa declaración do IRPF a desgravación por alugueiro non estean obrigados a acreditar o depósito da fianza do alugueiro, xa que dita obriga corresponde aos arrendadores da vivenda. En calquera caso, os arrendadores seguirán obrigados a depositar a fianza no IGVS no prazo dun mes a partir da sinatura do contrato.

O IGVS ten constancia de reclamacións por parte de arrendatarios que pagaron a fianza, pero que o seu arrendador non a depositou no IGVS ou o fixo tarde, polo que o inquilino perde o seu dereito de desgravación fiscal autonómica. Cómpre recordar que na Lei 7/2002 de medidas fiscais e réxime administrativo obrigábase ao arrendatario a acreditar o depósito da fianza no IGVS negándolle a desgravación en caso contrario.

Vivenda protexida
No caso das vivendas protexidas, a nova Lei de Vivenda regulará o seu réxime xurídico, indicando o seu destino, ocupación, beneficiarios e as limitacións á facultade de dispoñer das mesmas. Tamén regulará a prohibición de calquera tipo de sobreprezo das mesmas por obras de mellora ou instalación de mobiliario.

Na Lei de Vivenda eliminarase a confusión entre promoción pública e promoción privada do texto de 2008. Unicamente serán vivendas de Promoción Pública (VPP) as promovidas ou cualificadas polo IGVS, sen ánimo de lucro. Pola súa parte, as vivendas de Protección Autonómica (VPA), poderán ser promovidas por promotores públicos, por promotores privados ou por autopromotores.

Novas modalidades de vivendas de promoción pública
Outra das novidades que introduce esta nova lei é a clasificación de novas modalidades de vivenda de promoción pública, coa creación de tres novas categorías que non estaban recollidas na anterior lei de vivenda:

• vivendas de promoción pública concertada
• vivendas de promoción pública de inserción ou asistenciais
• vivendas de promoción pública en copropiedade

As vivendas de promoción publica concertada serán vivendas construídas por outros promotores públicos ou privados, que serán cualificadas polo IGVS como de promoción pública e adxudicadas por este organismo da mesma maneira que as vivendas que promove o propio IGVS. Os adxudicatarios gozarán dos mesmos beneficios que no caso das vivendas promovidas polo IGVS. En definitiva, permite optimizar os recursos e satisfacer de inmediato as necesidades de vivenda, evitando crear un stock de vivendas.

As vivendas de promoción pública de inserción ou asistenciais serán promovidas en colaboración con outras administracións publicas ou entidades sen animo de lucro para programas de carácter social. Dirixidas a colectivos específicos como: persoas maiores, mulleres vítimas da violencia de xénero ou para realoxos temporais.

Finalmente, regúlase a posibilidade de establecer contratos de copropiedade para vivendas de promoción publica, co obxectivo de incrementar as posibilidades de acceso á vivenda dos sectores con maiores dificultades. O IGVS ou calquera administración de carácter local poderán establecer contratos de copropiedade cos adxudicatarios de vivendas de promoción pública que non poidan acceder á propiedade completa da vivenda.

Os adxudicatarios terán a propiedade de polo menos o 60 por cento da vivenda e pagarán as cotas correspondentes a esa porcentaxe. O resto será propiedade do IGVS ou da administración titular do contrato de copropiedade. En calquera momento o adxudicatario poderá adquirir a parte do outro copropietario, facéndose coa propiedade total da vivenda. Para poder transmitir a vivenda o adxudicatario deberá ser previamente propietario da súa totalidade.

Sen dúbida, este réxime permite unha mellor adaptación ás circunstancias económicas do adquirinte, que demora parte do pago. Esta medida de aprazamento do pago vai en consonancia co arrendamento con opción de compra, polo que se regula o arrendamento de vivenda con opción de compra, con apoio da administración pública. Deste xeito, a parte do importe das rendas xa pagadas será deducido no prezo da vivenda.

Aprazamento dos pagos
O propósito da Xunta é facilitar o acceso dos galegos á vivenda, por iso outra medida para acadar este reto é o aprazamento de pago, cando se dean unhas circunstancias económicas que poñan en dificultade facer fronte ao pago da vivenda de promoción pública (enfermidade, situación por desemprego…) pode xurdir a posibilidade de que se conceda o aprazamento de pago de cotas ou fraccionamento de pagamentos, evitando situacións de desafiuzamento.

Períodos de protección
Tamén se regularán os períodos de protección aos que estarán sometidos as vivendas protexidas e as posibilidades de descalificación das mesmas, axustándoos en función do tipo de vivenda e da zona xeográfica na que se atope a mesma.

Deste xeito, en zonas onde a diferenza de prezo entre a vivenda libre e a protexida practicamente está equiparada, o período de protección variará entre os 15 e os 25 anos, permitindo a súa descualificación unha vez transcorrido a metade do prazo de protección e sempre que se devolva previamente a totalidade das axudas percibidas.

En todo caso, para aquelas vivendas que dispoñen de máis axudas publicas como son as de promoción publica ou as que contan cunha intervención publica na xestión do solo, mantense o período de protección de 30 anos e a imposibilidade de descualificación.

Expropiación
A nova lei tamén establece obrigas para os cidadáns. A posibilidade de expropiación estará contemplada na nova Lei de Vivenda no referido á vivenda de promoción pública por non ocupación, falsidade ou dispoñer de outra vivenda protexida.

Asemade, para todo tipo de vivendas tamén se contempla a posibilidade expropiación por dous motivos: por unha banda, por motivos de accesibilidade, executaríase unha expropiación de elementos privativos ou comúns dun edificio cando é necesario a execución de obras ou implantación de instalacións para garantir a accesibilidade.

O segundo caso é por motivos de rehabilitación, levaríase a cabo a expropiación no caso de edificios de vivendas ou parte deles cando presenten condicións de deterioro grave de funcionalidade, seguridade ou habitabilidade que supoñan ruína económica da edificación ou risco grave para as persoas.

Reserva de solo
A Lei de Vivenda establecerá mecanismos para axustar o tipo de vivenda protexida que se constrúa no solo de reserva ao tipo efectivo de vivendas que se demande en cada concello.

Ata o de agora a lei establecía unha porcentaxe mínima de reserva de solo para vivendas protexidas, sen especificar a que tipo de vivenda se debería destinar, mentres que o anteproxecto de lei de vivenda establece que a reserva de solo para vivenda protexida se realizará en función das porcentaxes de demanda de cada tipo de vivenda protexida (réxime especial, xeral ou concertado) que se acredite en cada concello a través do Rexistro Único de Demandantes de Vivenda de Galicia.

Desta maneira garantirase que os solo destinado obrigatoriamente á vivenda protexida sirva para dar satisfacción ás necesidades reais das familias galegas, mentres que polo sistema implantado na lei de 2008 a meirande parte deste solo se destinaba exclusivamente a vivendas de réxime concertado, cando a realidade é que a meirande parte da demanda de vivenda protexida en Galicia corresponden a familias con ingresos inferiores a 2,5 veces o Indicador Público de Renda de Efectos Múltiples (Iprem), ás que se dirixen fundamentalmente as vivendas de promoción pública e réxime especial.

Medidas para dinamizar o sector
Tal e como se explicou no consello do pasado xoves, no anteproxecto recóllense medidas pensadas para mobilizar e reactivar o sector da vivenda, así como outras actividades relacionadas coa vivenda. Proponse a creación dunha bolsa de vivenda (en venda ou en alugueiro con opción a compra) que será xestionada polo IGVS e na que se integrarán aquelas vivendas rematadas e en primeira transmisión. A bolsa de vivenda terá vixencia ata o 31 de decembro de 2014 e poderá ser prorrogada por acordo do Consello da Xunta de Galicia.

Esta medida articularase a través dun convenio marco ao que poderán adherirse os promotores ou entidades financeiras interesadas, co fin de facilitar a posta no mercado de vivendas; ao tempo que os prezos máximos serán limitados regulamentariamente e se facilita o inmediato acceso de solicitantes ás vivendas ao tempo que se elimina o stock.

Segundo os datos do Ministerio de Fomento, en Galicia existen no mercado máis de 32.000 vivendas que non teñen saída. Abrirase un proceso de diálogo con entidades financeiras e con promotores para asinar o convenio marco que permita establecer condicións atractivas ás persoas que queren acceder a un fogar e que, segundo a Xunta, teñen nese stock de 32.000 vivendas unha posibilidade para logralo.

Ver la noticia en la web del IGVS/Xunta

Mi comentario/opinión:

Nos gustaría obtener el texto del anteproyecto en estudio porque seguro que sigue habiendo huecos, imprecisiones y espacios sin regular en los que seguirán acomodando algunos promotores para guardarse ases en la manga.

El registro de promotores está bien. Aunque informativo, se supone que permitirá a los demandantes consultar las incidencias que tenga un promotor. Eso no quita que algunas incidencias que se puedan producir recientemente o incluso con la promoción que ponga en marcha en un primer lugar no exista una información adecuada y, por tanto, los potenciales compradores dejarían de estar protegidos o informados. Considero que más que un Registro de Promotores es más urgente una oficina de atención al demandante para que se atiendan a la mayor brevedad sus consultas e incluso la promoción de las viviendas se trámite a través de ellos en la parte de compra-venta y quedando sólo en manos del promotor el gestionar la promoción y los pequeños detalles, pero haciendo que el proceso de pagos, contratos, acuerdos y marco jurídico quede independizado del promotor. Se ha podido observar que el comprador, en su gran mayoría, por la ilusión de acceder a una vivienda, traga con todo y no va a denunciar a un promotor que se excede en sus funciones, aprovechando el marco de la vivienda protegida para manipular a los compradores. Al menos, también, que se habilite alguna sección formada por unos pocos funcionarios que se encarguen de supervisar todo el proceso y de atender a la satisfacción de los compradores, y cualquier irregularidad que haya, que sea investigada y resuelta en un plazo breve y con sanciones importantes.

Es de agradecer el tema de que la Ley se preocupe también de las dificultades que puedan surgir transitoriamente. Hasta el momento el comprador de vivienda quedaba supeditado al proceso de ejecución de la hipoteca y embargo sin mediación por parte de la administración. Puede ser razonable que en el caso de la vivienda libre pueda haber procesos complejos en los que existan variables que hagan que una ejecución de una hipoteca sea procedente, pero en el caso de la vivienda protegida, para la adquisición de la misma, se miden muchos parámetros que filtran el acceso especulativo a la vivienda. Esto debería ser determinantes para que, de la misma forma que se han articulado leyes que ponen en el mercado viviendas dignas a un precio razonable para demandantes con recursos limitados, se ponga en marcha un mecanismo ágil que permita determinar e intermediar entre las entidades financieras y los propietarios, permitiendo avalar, financiar, o en cierto modo prestar a los propietarios recursos económicos que les permitan un margen de maniobra para salir de un periodo transitorio de dificultades.

Y en el caso de la vivienda libre, también debe articularse algún tipo de oficina en la administración orientada a estudiar los casos individualmente, con el fin de proporcionar a quienes pasen por dificultades, pero tengan una familia y un futuro, opciones para mantener la propiedad, pasarla a alquiler o financiar de alguna forma con préstamos que se devuelvan de alguna forma con cargo a IRPF, Pensiones, Jubilaciones u otros recursos futuros de los propietarios. Básicamente es avalar a los ciudadanos para que, siendo todos un poco más propietarios, se puedan retomar las sendas de cada uno cuando la normalidad vuelva a la economía de cada hogar. Quiero decir que si se deja ejecutar la hipoteca y se embarga el bien al 50% de su valor en subasta, el único beneficiado por partida doble es el banco. Mientras que si se le proporciona un periodo de carencia al comprador que cumpla determinadas condiciones, estamos permitiendo que el banco mantenga su préstamo hipotecario como tal en su balance, el propietario mantiene su garantía, y el coste de todo el proceso y la deuda no se revierte sobre la sociedad como una losa de la que para muchos resultará imposible escapar.

Una de las cosas que no acabo de entender es la propuesta de expropiar los espacios privativos o comunes. Puedo entender que se expropien espacios comunes con el fin de proporcionar un servicio de accesibilidad a una comunidad pero… ¿Qué espacios comunes han de expropiarse? ¿Cómo se decide? ¿Qué proceso es ese que puede decidir que sean los vecinos de la escalera izquierda los que tengan que ser expropiados para instalar un ascensor en vez de los vecinos de la parte derecha del inmueble? Esta parte me parece un poco peligrosa cuando nos metemos en este tipo de opciones. ¿Será más expropiable para este fin un trozo de 5m2 de una vivienda donde sólo vive una persona o quizás uno de 5m2 donde viven 5 personas? Espero que lo que se pretende no sea esto, y seguramente sea una mala lectura de la noticia por mi parte o una incompleta transcripción del fin último de ese punto.

No sé si la nueva ley de vivienda incluirá algo que esté relacionado con las garantías y los acabados. Sabemos que tenemos unos seguros decenales en estructuras, pero ¿Por qué no articular que un x% del coste de la vivienda protegida no sea un ingreso que se haga en las cuentas del IGVS contra la garantía de los edificios, promociones y viviendas? ¿Por qué tenemos que pelear los ciudadanos con las grandes promotoras y constructores para que reparen esos pequeños defectos que tienen las viviendas? ¿Burofaxes? ¿Abogados? ¿Cartas y reclamaciones? Señores, si nos quieren dar una protección a los consumidores y compradores estaría bien que ustedes retuvieran durante uno o dos años por ejemplo un 2% del coste de la vivienda y sólo fuera liberado al promotor una vez que el propietario da por buena la vivienda aceptando que la garantía ha sido cubierta al pasar los primeros 6 meses o el primer año? Eso sí que sería una ayuda y no hacer una lista de cosas que tienen que entregar los promotores a los compradores y que, como se ha visto en una promoción reciente del barrio, algo como es la Memoria de Calidades, que la Ley actual obliga a entregar, se han saltado el requisito a la torera y han alegado a los vecinos que la han reclamado que le será entregada al presidente cuando la comunidad esté en marcha… para llorar, vamos…

Lo de poder descalificar las viviendas entre 15 y 25 o años, o en 30 años o no poder descalificarlas también precisa de aclaración.

Señores de la Xunta y «de las Leyes»… cuando pongan una noticia publicitaria de este tipo estaría bien que adjuntaran el texto en estudio aunque sea con unas grandísimas marcas que pongan «Borrador» para que sepamos que hablamos de algo que aún hay que definir.

En fin, a ver si tenemos pronto más información y más concreta.

Gracias por leerme,
Antonio Saá
Colaborador Navia Merece

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